A avaliação imobiliária é um processo que deve reflectir a realidade do mercado no momento presente. Por esta razão, os relatórios de avaliação têm validade limitada no tempo, sendo necessária à sua actualização periódica, especialmente quando estão associados a garantias hipotecárias. Esta prática assegura que os valores dados aos imóveis continuam a representar de forma fiável o seu valor de mercado, reduzindo o risco dos bancos e contribuindo para a transparência e solidez do sistema financeiro.
A base legal e os requisitos para a actualização periódica dos relatórios de avaliação encontram-se consagrados na Directiva nº 01/DSB/2020, emitida pelo Departamento de Supervisão Bancária do Banco Nacional de Angola (BNA), a qual estabelece, no seu nº 3, que os relatórios elaborados pelos peritos avaliadores devem obedecer ao disposto no Anexo V do Instrutivo nº 08/2019, de 27 de Agosto.
De acordo com este normativo, os imóveis dados em garantia hipotecária devem ser obrigatoriamente reavaliados, no mínimo, a cada dois anos, sempre que se verifique uma das seguintes condições:
1.O valor do crédito associado ao imóvel seja igual ou superior a 1% do total da carteira de crédito da instituição financeira, ou igual ou superior a 100 milhões de Kwanzas. Neste caso, o valor de referência de 1% deve ter como base o total da carteira de crédito do exercício anterior;
2.O crédito esteja em situação de incumprimento há mais de 90 dias ou apresente sinais de risco acrescido; e
3.Haja alterações relevantes no mercado que possam impactar significativamente o valor do imóvel ou de um conjunto de imóveis semelhantes.
Com base no terceiro ponto, considera-se que a validade de um relatório de avaliação está intrinsecamente relacionada com a conjuntura macro-económica. Num contexto marcado por instabilidade cambial, inflação elevada e variações nos preços dos materiais de construção, os valores de mercado podem sofrer alterações expressivas num curto espaço de tempo.
Assim, sempre que as condições económicas exigirem, o recomendável é que os relatórios de avaliação sejam actualizados com uma periodicidade não superior a seis meses. Um relatório produzido em 2021 poderá já não reflectir a realidade de 2025, e basear decisões financeiras num valor desactualizado constitui um risco técnico e institucional relevante.
Avaliar sem considerar o contexto económico é um erro grave que pode comprometer a qualidade da garantia e o equilíbrio do balanço do banco.
